El informe Mercado inmobiliario en España 2025, dirigido por el profesor de OBS OBS Business School (perteneciente a la red de educación Planeta Formación y Universidades), y director de Eurocofín Carlos Balado, avisa que se espera que España alcance en 2030 una población aproximada de 52 millones de habitantes cuya demanda de vivienda deberá ser atendida. Para ello será necesario sacar al mercado entre 1,6 y 2,3 millones de unidades en los próximos cinco años.
En este contexto, laAdministración se ha convertido en un generador de riesgos más que en un regulador eficiente. El mercado inmobiliario ha marcado máximos en el primer trimestre de 2025 y todo parece indicar que el fuerte dinamismo se va a mantener durante los próximos trimestres. Según los registradores, el número de compraventas tuvo un incremento trimestral del 5,3%, alcanzandolas 181.625 operaciones. Es hasta ahora la cifra más alta desde 2007.
El buen comportamiento se debe en gran parte a las 41.956 compraventas de vivienda nueva y las 139.669 operaciones de vivienda usada. Si esta tendencia se mantiene, en 2025 el volumen de compraventas podría crecer un 2,3% y superar las 732.000 operaciones.
El precio de la vivienda ha aumentado un 8,1% con respecto al mismo periodo del año pasado alcanzando los 2.226€/m² de media y marcando así un máximo histórico. Las autonomías con lavivienda más cara son Madrid (3.955 €/m²), Baleares (3.822 €/m²), País Vasco (3.193 €/m²) y Canarias (2.625 €/m²). Las ciudades con mayores precios son San Sebastián (5.824 €/m²), Madrid (4.716 €/m²), Barcelona (4.538 €/m²), Palma de Mallorca (3.735 €/m²) y Bilbao (3.129€/m²).
El porcentaje de compraventas con financiación hipotecaria ha descendido significativamente durante el primer trimestre hasta el 65,5% de las operaciones. La contratación a tipo de interés fijo se ha incrementado por quinto trimestre consecutivo, formalizándose en el 67,13% de los nuevos créditos hipotecarios. Galicia (77,94%), Asturias (74,66%) y Cataluña (73,88%) lideran la contratación a tipo fijo, mientras Extremadura (46,08%), Aragón (45,47%) y La Rioja (41,13%) tienen más hipotecas a tipo variable.
La tasa de esfuerzo en Málaga se dispara hasta el 59%
En 19 capitales de las 52 ciudades españolas se supera el nivel de esfuerzo que se considera razonable para la compra de una vivienda (35%). El caso que más llama la atención es el de Málaga, donde la población local se enfrenta a una tasa de esfuerzo del 59%, seguida por Cádiz, San Sebastián, Madrid y Barcelona, todas ellas por encima del 50%.
Entre el 40% y el 50% se sitúan Sevilla, Granada, Salamanca, Valencia, Palma de Mallorca, Santander, Pamplona y Bilbao. Finalmente, con esfuerzos entre el 35% y 40% se encuentran Alicante, A Coruña, Valladolid, Segovia, Córdoba y Guadalajara. Solo Zaragoza se mantiene en niveles razonables,con un esfuerzo del 32 %.
¿Falta suelo urbanizable? Existe en España escasez de suelo en las grandes ciudades. Sin embargo, se estima que existen 255 millones de metros cuadrados de suelo edificable para construir al menos 1,8 millones de viviendas en los próximos 30 años en el país.
Pero hay algunas cuestiones que dificultan el desarrollo de proyectos: por un lado, el precio del suelo, que ha aumentado en el segundo trimestre del año un 7,9 % de media, consolidándose como uno de los niveles más altos de la última década. En provincias como Teruel, Soria o Burgos el metro cuadrado se ha más que duplicado en el último año; en otras provincias como Guipúzcoa o León ha descendido desmarcándose de la tendencia al alza general (un 49% y 38% respectivamente). Lo mismo ha ocurrido en Pamplona y Badajoz.
El sector promotor necesitará 25.000 millones€ anuales durante los próximos diez años para poder duplicar la producción de vivienda en España. Sin embargo, el crédito al sector está hoy en el nivel más bajo desde principios de los años 1990 (un 6% del PIB) debido a las elevadas garantías exigidas por los bancos.
Las recomendaciones de OBS: menos burocracia y fiscalidad
El informe de OBS considera necesaria una mejor planificación urbanística para que los promotores puedan anticipar con años de antelación sus proyecciones financieras; de hecho, actualmente ya están con los ejercicios de 2026 y 2027 y en adelante. Pero además hay que poner en marcha los mecanismos quepermitan su desarrollo efectivo.
Por otro lado, existe una inseguridad jurídica que hace que proyectos que ya de por sí se demoran entre 10 y 15 años en su desarrollo pueden llegar a alcanzar los 20, y una excesiva burocracia. Los plazos para la concesión de licencias llegan hasta los 2 años y el promotor debe pasar por tres niveles administrativos: el municipal, el autonómico y el estatal.
“La clave para solucionar dicho meollo”, opina el profesor Balado, “es avanzar hacia la simplificación administrativa diseñando un procedimiento común que integre a todas las Administraciones implicadas. De esa manera, una vez iniciada una solicitud, cada nivel administrativo irá emitiendo la información pertinente sobre su situación. Estas resoluciones coordinadas evitarían su paralización en alguna fase del proceso”.
Los impuestos en España pueden llegar a encarecer un 45 % el precio final de una vivienda, pero además esta carga impositiva presenta tal complejidad y relevancia para todos los agentes involucrados, constructores, promotores, compradores, vendedores, arrendadores y arrendatarios que convierte en insuficientes y dispersos los últimos anuncios de los partidos.
La elevada fiscalidad, junto con la excesiva regulación y la escasa asignación de recursos a esta partida por parte del sector público, están agravando la situación actual del mercado inmobiliario. Desde que se inicia la compra de suelo para la construcción de la vivienda por parte del promotor hasta que se llega a su adquisición por parte del comprador final pueden llegarse a pagar hasta por 16 figuras tributarias, en ocasiones incluso de forma reiterada en función de la operativa que se lleve a cabo.
El motivo es que la vivienda constituye un medio relevante de financiación para la administración pública. En total, el Estado alcanzará a recaudar 52.000 millones€ con los impuestos aplicados a este sector durante este año. En términos relativos al PIB, la recaudación total por la tributación sobre la vivienda representa aproximadamente un 3,5%. Esta cifra, contrasta con el peso del total del gasto destinado por las administraciones públicas a políticas de vivienda, que se sitúa en torno al 0,5% del PIB. Esta disparidad pone de manifiesto el escaso protagonismo que las políticas públicas de vivienda ocupan dentro de las prioridades de gasto del sector público.
España aplica el tercer tipo máximo más elevado del impuesto sobre transacciones en Europa con un 11 %, solo por detrás de Bélgica (12,5 %) y el Reino Unido (12 %). Y también está entre los países con una mayor tributación sobre las plusvalías, comparable a Suecia y solo superada por Dinamarca (42 %), Noruega (37,8 %) y los Países Bajos (36 %). Ello desincentiva la compraventa y reduce la oferta disponible, generando ineficiencias que pueden traducirse en precios más elevados para los compradores.