Las “Perspectivas inmobiliarias en España 2025” de Singular Bank vaticinan una prolongación del ciclo expansivo impulsado por la política monetaria más laxa, el dinamismo demográfico y una mejora sostenida en la renta de los hogares. Este contexto favorecerá tanto la demanda como la inversión en todos los segmentos. El precio de la vivienda en España continúe su senda alcista entre 2025 y 2026, con un avance medio acumulado cercano al 9%, por la mejora progresiva de la capacidad adquisitiva de los hogares: la renta bruta disponible agregada crecería un 5,5% en 2025 y un 4,5% en 2026, mientras que la renta media por hogar aumentaría un 3,5% y un 2,5% respectivamente, en ambos casos por encima de la inflación esperada.
Esta mejora del poder adquisitivo, combinada con un entorno de tipos de interés más benigno —el Euribor a 12 meses tocará suelo cerca del 2% en verano de 2025, pero repuntará ligeramente en 2026 si el BCE estuviera en disposición de subir tipos —, facilitará el acceso al crédito y reforzará la demanda.
Además, la tasa de esfuerzo hipotecario ha descendido a una media nacional del 34,4% a finales de 2024, muy cercana al nivel de equilibrio histórico, lo que indica una accesibilidad promedio que no ha deteriorado tanto como se percibe. Esta combinación de factores, junto al aumento de la población y la persistente escasez de oferta nueva, especialmente en zonas tensionadas, seguirá presionando al alza tanto los precios de venta como los alquileres, con incrementos estimados del 5% en 2025 y del 3,5% en 2026.
En el ámbito residencial, el desequilibrio entre oferta y demanda se intensifica, alimentando nuevas tensiones en los precios. Según las estimaciones de Singular Bank, el déficit acumulado de vivienda alcanzará en 2025 las 600.000 unidades, reflejo de una demanda estructural muy superior a la capacidad de producción actual del mercado. Mientras tanto, la promoción de obra nueva seguirá siendo insuficiente: entre 2025 y 2026 apenas se terminarán 260.000 viviendas, un volumen muy por debajo de las necesidades generadas por el crecimiento de la población, los flujos migratorios y la consolidación de nuevos hogares. Esta escasez se ve agravada por las restricciones normativas, las limitaciones al cambio de uso del suelo y el envejecimiento del parque existente. Como consecuencia, los precios seguirán al alza, especialmente en las provincias de Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia y las insulares.
En los segmentos comerciales, la bajada de tipos y la progresiva recuperación de las rentas impulsarán la compresión de las rentabilidades de referencia. Esta será especialmente acusada en oficinas Prime, donde se anticipa una reducción de hasta 70 puntos básicos (pb) y una revalorización teórica del 20% entre 2025 y 2026.
También se espera una revalorización del 10%-15% en centros comerciales y activos logísticos, apoyada en un repunte del consumo y la normalización de las tasas de ocupación. En paralelo, la subida de las rentas por encima de la inflación, la escasa disponibilidad de activos de calidad y el retorno del capital institucional crean un entorno propicio para la recuperación de precios, situando a España como uno de los mercados más atractivos de Europa por su diferencial de rentabilidad frente a otros países del entorno.
El mercado hotelero, segundo en volumen de inversión en Europa en 2024, mantendrá su atractivo inversor aunque con una previsión de moderación en el crecimiento turístico y una compresión más limitada de las rentabilidades, estimada en 25 puntos básicos hasta 2026, en un contexto de creciente competencia, apertura de nuevos establecimientos —se prevé la entrada en operación de unos 250 hoteles entre 2025 y 2026, una cuarta parte de ellos de gama alta— y una ligera desaceleración del ritmo de crecimiento de las pernoctaciones.
Por su parte, los activos alternativos —como las residencias de estudiantes, de mayores, el flex living y los centros de datos— seguirán ganando peso en las estrategias de inversión institucional debido a su perfil defensivo, la solidez de su demanda estructural y una rentabilidad ajustada al riesgo claramente superior a la de otros segmentos tradicionales.
En un entorno marcado por la escasez crónica de oferta de vivienda en alquiler en las grandes áreas metropolitanas, estos formatos se benefician de tendencias demográficas y sociales de largo recorrido, como el envejecimiento de la población, el aumento de la movilidad estudiantil o la digitalización acelerada. Además, su menor sensibilidad a los ciclos económicos y su capacidad para generar flujos de caja estables los consolidan como vehículos clave para fondos especializados que buscan diversificación sectorial y estabilidad en un contexto macroeconómico aún incierto.
Con estas perspectivas, Singular Bank lanza cinco recomendaciones estratégicas para los inversores inmobiliarios:
Roberto Scholtes, Jefe de Estrategia de Singular Bank, añade: “Se agudiza el desequilibrio entre oferta y demanda en el mercado inmobiliario español, en especial en la vivienda en zonas urbanas. El abaratamiento de la financiación, el aumento de la renta disponible y el crecimiento de la población continuarán impulsando los precios y los alquileres por encima de la inflación en 2025 y en 2026. Este continuará siendo un entorno favorable para los inversores, con las mejores oportunidades prioritariamente en operaciones de valor añadido por construcción, rehabilitación, reposicionamiento o cambio de uso”.
Prime Yield: la Península muestra una recuperación sólida
Por su parte, el informe Investment Guide for Property in Iberia 2025, elaborado por Prime Yield, compañía del grupo Gloval, en colaboración con el despacho Pares Advogados, el mercado inmobiliario ibérico ha cerrado 2024 con cifras que confirman su condición de refugio seguro y destino estratégico para los inversores globales. España y Portugal han protagonizado una recuperación sólida, con un volumen conjunto de inversión que superó los 16.400 millones€.ñ
España ha registrado más de 716.000 transacciones residenciales, lo que representa un incremento del 11,5% respecto al año anterior. En Portugal, las ventas han crecido un 14,5%, con las hipotecas en niveles récord (+34%). En ambos países, los precios de la vivienda continúan al alza, alimentados por un desajuste estructural entre oferta y demanda que se mantiene sin resolver.
El sector de oficinas también ha ofrecido señales claras de recuperación. Madrid y Barcelona experimentaron incrementos de contratación del 23% y 20%, respectivamente, impulsados por la demanda de espacios de alta eficiencia energética y adaptados a los nuevos modelos de trabajo. Lisboa y Oporto han sido incluso más protagonistas, con aumentos de absorción del 97% y 53%, batiendo récords históricos y consolidando su atractivo para compañías multinacionales.
En paralelo, la logística se sitúa como uno de los grandes motores del mercado, con más de 2,4 millones de metros cuadrados contratados entre ambos países. La expansión del e-commerce y la necesidad de plataformas sostenibles de última milla siguen reconfigurando los polos logísticos del sur de Europa, especialmente en Madrid, Barcelona, Lisboa y el norte de Portugal.
La recuperación del retail, especialmente en formato ‘high street’, ha mostrado también un comportamiento al alza. Las principales arterias comerciales de Madrid, Barcelona, Lisboa y Oporto han vuelto a registrar aperturas de flagship stores y marcas internacionales de lujo, acompañadas de subidas de rentas. En Portugal, el retail ha representado el 50% de la inversión total, y en España, cerca del 21%. La reactivación del consumo privado y la fortaleza del turismo han sido claves en este renacer del comercio físico.
Mención especial merece el sector hotelero, que sigue atrayendo capital por su excelente rendimiento operativo. En 2024, España ha superado los 116 millones de turistas, y la inversión hotelera ha alcanzado los 3.200 millones. Portugal, con más de 80 millones de pernoctaciones, ha cerrado operaciones por valor de 500 millones. Nuevos formatos como el glamping, las branded residences o los apartamentos con servicios se están consolidando como tendencias de futuro.
El informe destaca la creciente preferencia en Portugal por estructuras más flexibles y eficientes como las SIC (Sociedades de Inversión Colectiva), que están desplazando progresivamente a las SIGI por sus ventajas tributarias y de gestión.
Inmociónate: relevancia del intermediario profesional
El Palacio de Congresos de Torremolinos ha acogido la XV edición de Inmociónate, el mayor evento para profesionales del sector inmobiliario en España, organizado por UCI (Unión de Créditos Inmobiliarios) y su área de desarrollo profesional, SIRA (Spanish International Realty Alliance), con el patrocinio principal de Idealista.
Pedro Megre, CEO de UCI, destaca que “en un mercado complejo, condicionado por la falta de oferta, el papel del profesional inmobiliario adquiere una mayor relevancia”. Francis Fernández, CEO de SIRA, subraya la necesidad de un profesional cada vez más formado, especializado y conectado internacionalmente: “El profesional inmobiliario es el puente entre la oferta y la demanda, entre las emociones del cliente y las decisiones financieras. Su rol es más importante que nunca, lo que requiere una actualización permanente”,
Otto Whitehead, CEO de Wokko profundizó en la economía conductual y en cómo las emociones influyen en la toma de decisiones inmobiliarias. Xavi Laballos, cofundador de Growit School, muestra cómo crear prompts efectivos para definir bien al “cliente ideal”, responder a sus puntos de dolor y estructurar interacciones más coherentes y útiles con herramientas de IA. Nuria P. Rivera, CEO de Novation Title, compartió ideas sobre la psicología del dinero y cómo perder el miedo al éxito económico. Pedro Trueba de Torres lanzó un mensaje claro: “Adaptarse a los cambios ya no es una opción, es una obligación”.
Las ponencias desvelan tres tendencias clave que definirán el trabajo de los agentes inmobiliarios a corto plazo:
La XV edición de Inmociónate concedió el Premio Inmosolidario a la inmobiliaria RK Igarka de Valencia, por su iniciativa `Apachando´, cuyo objetivo es ofrecer una solución residencial para personas que no pueden hacer frente a un alquiler y apoyar a personas mayores que residen solas.
“Estamos viviendo una situación dramática en cuanto a la disponibilidad de viviendas en alquiler. Por eso nuestra iniciativa busca unir a personas que necesitan una vivienda con otras que disponen de habitaciones y necesitan compañía”, afirmó su directora, Marina Pasichnik, quien añadió: “hacemos una selección exhaustiva para que las personas compartan perfiles o características en común”.
El Premio a la Innovación Inmobiliaria fue para TopBrokers.io, por su propuesta tecnológica para conectar compradores, vendedores, financiación y equipamiento en una misma plataforma. “Buscamos eliminar los tiempos muertos que se dan en la interacción en el sector. La realidad es que a pesar de que hay mucha información y herramientas se sigue perdiendo micho tiempo”, afirmó Sergi Lago, CEO y fundador de Topbrokers.
El Premio de Marketing fue para sobre la agencia catalana IGLOO exes centre, de Sabadell, por sus Talleres Brillantes, una iniciativa de encuentros y seminarios virtuales mensuales dirigidos a los ciudadanos de la ciudad catalana que abordan disciplinas como Educación y ambiente familiar, yoga y bienestar, panadería creativa o freng sui y armonización de espacios, entre otras.