En un contexto de precios al alza y escasa oferta de obra nueva, la autopromoción se consolida como una vía cada vez más relevante para acceder a una vivienda adaptada a las necesidades y preferencias de cada familia.
Miguel Ángel Valero
El sector residencial español se consolida como uno de los mercados inmobiliarios más interesantes de Europa. En 2024, CBRE contabilizó una inversión de 4.300 millones€ en el sector residencial español, cn un aumento interanual del 40%. Los segmentos multifamiliares y Flex Living representaron el 74% de la actividad total. El impulso ha continuado en el primer trimestre de 2025, con 1.100 millones, tres veces el volumen registrado en el mismo período del año anterior, representando el 35% de toda la inversión inmobiliaria. Madrid lideró la actividad, con volúmenes que superaron la mitad del total.
El fuerte crecimiento de la población urbana, impulsado en parte por el aumento de la inmigración, junto con la creciente demanda de alquiler y políticas favorables para los inversores, sostienen el impulso continuo del mercado.
España ha sido históricamente un mercado orientado a la propiedad (con aproximadamente un 80% de tasa). Sin embargo, el aumento de los precios de la vivienda, condiciones hipotecarias más estrictas y preferencias cambiantes han hecho que alquilar sea más necesario y deseable, especialmente entre los grupos demográficos más jóvenes y los migrantes. El porcentaje de inquilinos aumentó del 19% en 2007 a casi el 25% a finales de 2020, lo que refleja un claro cambio estructural. Como resultado, los precios de alquiler se han disparado en los últimos años, superando significativamente el promedio de la Eurozona. Solo en el primer trimestre de 2025, los precios subieron un 1,8% trimestral -una desaceleración respecto al trimestre anterior-, pero aún muy por encima del promedio de la UE del 0,8%. En términos anuales, España registró un aumento del 11,4%, más del doble del promedio de la UE.
El análisis de DWS destaca que la actividad de construcción en España ha permanecido históricamente baja desde la crisis financiera de 2008. España tiene una de las tasas per cápita más bajas de inicio de nuevas viviendas en Europa, con significativamente menos viviendas construidas que nuevos hogares formados. Esta escasez de oferta ha contribuido a un déficit habitacional estimado en 600.000 unidades, según el INE (Instituto Nacional de Estadística), lo que ha impulsado el fuerte aumento de los precios de la vivienda y los alquileres, especialmente en grandes ciudades como Madrid y Barcelona.
En 2024, España emitió 127.721 licencias de construcción, un aumento del 71% respecto al año anterior y la mayor tasa de crecimiento en 16 años. Las licencias residenciales lideraron el incremento, con un aumento del 20% en viviendas multifamiliares y un 5% en viviendas unifamiliares. La disminución en el tamaño medio de los hogares en Barcelona y Madrid ha contribuido a este aumento, siendo más pronunciada la caída en Barcelona.
A pesar de estos avances, la construcción sigue siendo insuficiente para cubrir la demanda en las principales ciudades, debido a la disponibilidad limitada de suelo, la escasez de materiales y mano de obra, y la continua incertidumbre regulatoria. De hecho, el proceso de concesión de licencias de obra y construcción en España está regulado por normativas complejas que se aplican a nivel local y regional. Estas normas varían significativamente entre municipios, lo que genera incertidumbre para promotores y propietarios. Los largos plazos de aprobación, las diferentes interpretaciones de las normativas y los estrictos requisitos de cumplimiento pueden provocar retrasos costosos en los proyectos y un mayor riesgo. Y para los inquilinos, las medidas cambiantes de control de alquileres y las políticas de vivienda añaden otra capa de complejidad al mercado.
En centros urbanos como Madrid, Barcelona y Valencia, la demanda de espacio residencial sigue superando a la oferta, debido a la urbanización, las limitaciones de asequibilidad y la presión demográfica. La migración es un factor clave. En 2024, España recibió 167.000 solicitudes de asilo, un récord nacional. Además, la migración neta alcanzó aproximadamente las 190.000 personas, con las mayores llegadas concentradas en Madrid, Cataluña, Valencia y Málaga. España sigue siendo un destino principal para migrantes latinoamericanos y del norte de África, lo que amplía la base de arrendatarios.
A pesar de estos vientos a favor, el parque de viviendas en alquiler en España sigue estando poco institucionalizado. Esto abre oportunidades en formatos de vivienda asequible, donde el stock de calidad institucional sigue siendo escaso. Una mayor claridad normativa y tendencias macroeconómicas favorables podrían respaldar esta situación. Además, las perspectivas económicas de España refuerzan la demanda: el crecimiento del PIB, la creación de empleo y el consumo superan actualmente al de gran parte de Europa, lo que podría contribuir a la evolución de los mercados de alquiler urbanos.
Construir para alquilar, el modelo más atractivo
El mercado residencial español continúa evolucionando rápidamente, lo que podría presentar un amplio abanico de oportunidades en el sector de la vivienda. "Creemos que el modelo Build-to-Rent (BTR) sigue siendo especialmente atractivo debido a los altos niveles de migración, la creciente cultura del alquiler entre los jóvenesprofesionales en España —especialmente en grandes ciudades como Madrid y Valencia— y la brecha persistente entre la demanda y la oferta disponible", subrayan los expertos de DWS.
Aunque Barcelona sigue siendo un mercado urbano clave con una fuerte demanda de alquiler, las medidas regulatorias restrictivas —particularmente en lo relacionado concontroles de alquiler y concesión de licencias— han reducido el apetito inversor en el segmento BTR.
También "observamos un creciente interés inversor en el segmento deresidencias de estudiantes construidas específicamente (PBSA), donde la demanda continúa superando a la oferta". De hecho, la tasa de provisión dePBSA es de aproximadamente el 8% en Madrid y el 7% en Barcelona, encomparación con el 18% en París y Londres, y el 23% en Ámsterdam. El resto de los estudiantes vive en casa, en alquileres privados u otras formas de alojamiento.
La urbanización de los núcleos universitarios españoles y el aumento de las matrículasinternacionales están impulsando una ocupación sostenida y un crecimiento de los alquileres. De hecho, la asequibilidad y el estilo de vida que ofrece España, junto con el creciente número de escuelas de negocios en inglés en el país (dos de las diezmejores escuelas de negocios europeas están en España, según el ranking del Financial Times), están convirtiendo al país en un destino cada vez más atractivo para estudiantes internacionales. El sector puede ofrecer una prima de rendimiento saludable frente al multifamiliar tradicional y ha demostrado resiliencia ante la volatilidad de los tipos de interés.
Curiosamente, Barcelona y Madrid tienen actualmente rendimientos estudiantiles más altos que otros mercados. A medida que crece la participación institucional, se espera que esta diferencia de rentabilidad se reduzca, particularmente en zonas bien conectadas con transporte. Las estrategias de financiación y compra anticipadas podrían considerarse enfoques prudentes para asegurar la cartera de proyectos y, potencialmente, respaldar retornos a largo plazo.
Reposición de activos obsoletos, la próxima ola de valor
"Más allá de las estrategias principales, creemos que la próxima ola de valor se encuentra en enfoques de valor añadido específicos que buscan reposicionar activos infrautilizados u obsoletos", subraya el análisis de DWS. Entre éstos, parque residencial envejecido, edificios de oficinas en desuso o residencias estudiantiles antiguas en ubicaciones prime oen transición.
Reconvertir estos activos en formatos modernos de alquiler que cumplan con criterios ASG —como BTR, co-living o flex-living— puede ser una forma eficiente en términos de capital para atender la demanda urbana y, al mismo tiempo, mejorar potencialmente la calidad de la vivienda.
Además, el impulso regulatorio de España hacia la eficiencia energética,respaldado por mecanismos de financiación de la UE, puede aumentar las oportunidades para estrategias basadas en la rehabilitación.
Aunque persistencomplejidades operativas y regulatorias —especialmente en lo relativo a permisos, controles de alquiler y propiedad fragmentada—, estas barreras de entrada podrían beneficiar a inversores bien capitalizados, con conexiones locales y convicción a medio plazo. La atención estratégica debería centrarse en los corredores urbanos con alta demanda y en los segmentos de ingresos medios, donde las limitaciones de asequibilidad sonmás agudas y el stock de alquiler de calidad institucional sigue siendo limitado.
"Los inversores que combinen un profundo conocimiento local con un enfoque activo de valor añadido podrían estar bien posicionados para capitalizar elmercado residencial en evolución de España. A medida que el sector continúa institucionalizándose, quienes cuenten con la gestión adecuada y el conocimiento local necesario podrían aprovechar esta transformación para lograr un crecimiento sostenible a largo plazo", resaltan los especialistas de DWS.
Claves
- El conocimiento local es fundamental: Navegar con éxito por los procesos de planificación, normativas de uso del suelo y marcos de licencias requiere equipos locales experimentados o socios de confianza con una fuerte presencia sobre el terreno.
- El valor puede estar en el reposicionamiento: Activos infrautilizados —como oficinas obsoletas, parque residencial envejecido o residencias estudiantiles en desuso— pueden ofrecer un importante potencial de conversión alineado con estrategias BTR, flex-living o co-living. En 2024 se invirtieron aproximadamente 900 millones€ en España para adquirir activos destinados a cambio deuso, frente a 300 millones en 2023. Madrid lidera esta tendencia, representando el 60% de las transacciones de cambio de uso, con actividad destacada en el distrito Centro (33%) y Chamberí (20%).
- Las ubicaciones secundarias también están ganando impulso.
- Apuntar a núcleos urbanos con demanda estructural: Ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga siguen enfrentando graves carencias de oferta, lo que puede respaldar una demanda de alquiler sostenida a largo plazo y una mayor resiliencia en precios en todos los segmentos.
- Equilibrar rendimiento y riesgo de ejecución: Mientras que subsegmentos como PBSA y BTR pueden ofrecer ingresos estables ligados a la inflación, los modelos BTS y flex-living pueden reflejar las tendencias del mercado, aunquecon mayor riesgo en la ejecución.
- Sostenibilidad y ASG: Cumplir con normativas ambientales en evolución (como los estándares del CTE) es cada vez más que una medida de mitigación de riesgos, y puede mejorar la liquidez de los activos, su atractivo para los inquilinos y su valor a largo plazo.
- Enfoque en la asequibilidad: Las continuas presiones sobre la asequibilidadestán manteniendo una fuerte demanda de alquiler en núcleos urbanos comoMadrid y Valencia. El desequilibrio estructural entre oferta y demanda puedeimpulsar el interés inversor en propiedades build-to-rent (BTR), especialmenteen ubicaciones con normativas favorables.
- Para los inversores dispuestos a asumir complejidad, España puede ofrecer una combinación poco común de sólidos fundamentos a largo plazo, creciente interés institucional y múltiples puntos de entrada a lo largo de toda la cadena de valor residencial.
- ¿Dónde podrían existir oportunidades de valor añadido?
- Madrid: Fuerte demanda de vivienda en alquiler y de stock con calidad institucional; puede ofrecer oportunidades para reposicionar activos multifamiliares antiguos.
- Valencia: Mercado de alquiler con escasa oferta y alta demanda por parte de estudiantes y jóvenes profesionales; oportunidades en PBSA y multifamiliar.
- Málaga: Centro tecnológico y turístico en rápido crecimiento; potencial para vivienda flexible (Flex Living) y co-living en zonas céntricas y periféricas.
Wypo: la autopromoción gana peso
En un contexto de precios al alza y escasa oferta de obra nueva, la autopromoción se consolida como una vía cada vez más relevante para acceder a una vivienda adaptada a las necesidades y preferencias de cada familia. Construir la vivienda uno mismo puede permitir un mayor control del diseño,ajuste de materiales, optimización de costes intermedios (promotor inmobiliario,margen de comercialización, etc.) pero también exige mayor planificación y capacidad financiera.
En estos casos, el particular suele optar por un préstamo hipotecario de autopromoción, que es un tipo de hipoteca cuya finalidad no es comprar la vivienda ya hecha sino financiar la construcción de la vivienda en un terreno que ya posees.
Esta modalidad de hipoteca es a priori algo más compleja que una normal y requiere conocer cómo funciona este tipo de crédito que conllevan una planificación por fases para la entrega de fondos del banco (según los avancesde la obra).
"Quiénes se plantean solicitar una hipoteca de autopromoción deben saber quees tan importante el tipo de interés que se consiga como las fases de ejecuciónde la obra que contemple el banco pasta poder ir disponiendo del préstamo conagilidad", explica Daniel G. Yurrieta, experto hipotecario de Wypo.
Las hipotecas de autopromoción son préstamos destinados a financiar la construcción de una vivienda sobre un terreno de titularidad del solicitante. Para poder acceder a este tipo de producto, se requieren tres elementos esenciales:que el terreno sea urbano y esté en propiedad, que se cuente con un proyecto técnico visado por un arquitecto, y que se disponga de la licencia de obras concedida por el ayuntamiento correspondiente.
Una hipoteca de autopromoción puede cubrir hasta el 100% del presupuesto de construcción. Sin embargo, es imprescindible que el autopromotor cuente con ahorros adicionales para cubrir el IVA (por ejemplo,unos 40.000€ para una obra de 400.000€), más entre 3.000 y 5.000€ para los últimosgastos (notaría, gestoría y otros gastos asociados). Además de la solvencia económica, ingresos estables y un historial crediticio positivo, el banco también valorará la situación personal, como el estado civil o personas a cargo, y la tenencia de activos adicionales (viviendas,inversiones, etc.).
A diferencia de una hipoteca convencional, la financiación en autopromoción se libera en fases, según avanza la obra. “El banco define un calendario de obra y va liberando el dinero mes ames, en función de la certificación del arquitecto y el avance real de los trabajos. Mientras tanto, el cliente solo paga intereses por elcapital dispuesto”, explica Yurrieta.
Durante la construcción, el banco financia hasta el 90% del total autorizado. El 10% restante se reserva para el tramo final, cuando se realiza la escrituración definitiva de la vivienda. La operación conlleva dos visitas notariales: una para constituir el préstamo y otra, al finalizar la obra, para inscribir la escritura de vivienda terminada. Es enese momento cuando comienza a aplicarse el plazo de amortización habitual del préstamo hipotecario.
Una de las principales dificultades en la financiación de proyectos de autopromoción radica en el tratamiento del valor de obra. Desde Wypo advierten que muchos autopromotores tienden a declarar un valor inferior al realpara reducir el coste de la licencia municipal, lo que puede generar problemas enla evaluación crediticia. “En Wypo somos conscientes de esta práctica y nos encargamos de presentar correctamente la cooperación al banco para que se financieen base al presupuesto real y no al valor reflejado en la licencia. Esto es crucial para evitar desfases y garantizar la viabilidad del proyecto”,señala Yurrieta.
Otro punto crítico es la agilidad en la liberación de fondos durante las distintasfases de ejecución de la obra. La experiencia de los gestores hipotecarios de Wypo asegura que tan importante como fijar un buen tipo de interés, lo es la asignación de fases con el banco para ganar agilidad en la liberación de lospagos. Durante la ejecución de la obra, el constructor va emitiendo una factura con los avances, el arquitecto emite la correspondiente certificación y en base a eso, el banco calcula el porcentaje de ejecución de la obra y va liberando el dinero.
