La inversión en deuda inmobiliaria dispara su atractivo
Miguel Ángel Valero
La primera mitad de 2025 ha estado marcado por una mayor volatilidad e incertidumbre. El anuncio de gasto fiscal en Alemania provocó inicialmente movimientos bruscos en el mercado de los bonos. A esto le siguieron las medidas arancelarias de EEUU y las represalias de otros países, lo que intensificó la turbulencia en los mercados, debilitó las expectativas de crecimiento y elevó los niveles de riesgo, empujando finalmente los tipos de interés a la baja. Los diferenciales de crédito se ampliaron notablemente en el corto plazo, aunque posteriormente se han corregido.
"Si bien los diferenciales en el sector inmobiliario no fueron inmunes a la turbulencia general del mercado, mostraron un comportamiento significativamente mejor que otros sectores, registrando solo un leve crecimiento. El sector se mostró relativamente resistente al impacto de los aranceles y se ha beneficiado de los tipos de interés más bajos, lo que, en nuestra opinión, convierte a la deuda inmobiliaria en una inversión muy atractiva. A medida que las incertidumbres relacionadas con el comercio global y la geopolítica comiencen a disiparse, creemos que invertir en Europa será más atractivo, especialmente ante las crecientes incertidumbres en otras partes del mundo", señala un análisis de DWS.
El entorno de tipos de interés menos restrictivo supuso un impulso muy necesario para las condiciones de financiación y la liquidez en 2024. El volumen de transacciones en Europa está ganando impulso y comienza a remontar, aunque desde niveles bajos. Otro aspecto relevante es que los tipos de deuda vuelven a ser generadores de rendimiento, lo que puede ofrecer un apalancamiento rentable en la mayoría de los sectores y ubicaciones. Con la compresión de los márgenes y de los tipos base en los últimos meses, la deuda puede resultar favorable para los inversores que buscan mejorar sus rentabilidades mediante el apalancamiento. A pesar de que se esperan nuevos recortes de tipos, el coste total de la deuda sigue siendo atractivo desde la perspectiva del prestamista.
Además, los mayores rendimientos de entrada, los sólidos fundamentales y las correcciones de precios ya completadas añaden más apoyo a nivel de activos y pueden ofrecer oportunidades para las inversiones en deuda inmobiliaria en toda la estructura de capital.
El aumento del volumen de operaciones ofrecerá nuevas oportunidades
Los volúmenes de inversión en toda Europa han tendido al alza, abriendo nuevas vías para los prestamistas inmobiliarios comerciales. Sin embargo, la incertidumbre geopolítica influyó en el primer trimestre de 2025, con una actividad de acuerdos inferior a los niveles del mismo período de 2024, especialmente entre las principales instituciones estadounidenses.
Las adquisiciones nacionales alcanzaron su punto más bajo desde 2013, impulsadas por un fuerte retroceso de las instituciones del Reino Unido, que han sido vendedoras netas desde el tercer trimestre de 2020, deshaciéndose de más de 78.000 millones€ en activos. En cambio, la inversión nacional alemana aumentó casi un 40% interanual, aunque partiendo de una base baja.
"Esperamos que el volumen de transacciones europeas tienda al alza gracias a unos tipos más bajos y a unos fundamentales más sólidos. Especialmente las oficinas, el comercio minorista y los centros de datos podrían experimentar un aumento relativo en comparación con el sector residencial y logístico, creando así nuevas oportunidades para la concesión de préstamos en distintos sectores.
Los tipos de interés para un swap en la eurozona y el Reino Unido se mantuvieron volátiles durante los últimos meses. El promedio de 10 días del tipo para swap Euribor a 5 años, casi se acercó al umbral del 2% en diciembre, su nivel más bajo desde 2022. Posteriormente, subió 50 puntos básicos (pb), hasta el 2,5% en marzo, antes de moderarse hasta situarse justo por debajo del 2,3% a finales de mayo.
El aumento inicial se debió en gran medida al anuncio del paquete militar y de infraestructuras de 500.000 millones€ de Alemania, que incluía reformas de la deuda que permitían un mayor endeudamiento. Sin embargo, las menores perspectivas de crecimiento, derivadas de la incertidumbre geopolítica y los aranceles, han provocado posteriormente una disminución de los tipos a largo plazo. Tanto los tipos previstos como los futuros parecen apuntar a un modesto aumento de cara al futuro.En el Reino Unido, el promedio de 10 días de los tipos swap SONIA a 5 años superó el 4,4% en enero, antes de descender al 3,9% en mayo de 2025.
Los expertos de DWS esperan que "el diferencial se reduzca, ya que se prevé una moderación de los tipos swap del Reino Unido. Con una perspectiva ligeramente más optimista sobre la inflación, prevemos nuevos recortes de tipos que podrían superar las expectativas del mercado, lo que podría reducir el diferencial de los swaps con los tipos del euro. Actualmente, la curva de rendimiento de los swaps sugiere que los tipos forward se mantienen elevados tanto para el euro como para la libra".
En los últimos 15 años, los bonos del gobierno del Reino Unido a 10 años (0,894) han mostrado una correlación significativamente mayor con los tipos de interés estadounidenses, en comparación con Alemania (0,776) y otros países de la UE como Francia (0,739) e Italia (0,493). Esta mayor correlación sugiere que la incertidumbre actual en EEUU podría tener un impacto más pronunciado en los tipos de interés del Reino Unido, lo que podría contribuir a la ampliación del diferencial entre los tipos swap del Reino Unido y los de Europa.